Abbiamo già parlato di fideiussione in caso di acquisto casa ancora in costruzione direttamente dall’impresa edile, ma il pacchetto di tutele (decreto legislativo del 20 giugno 2005 n.122) all’art. 4 impone anche al costruttore di stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale a favore dell’acquirente in caso di danni.
Nello specifico si tratta di:
“una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
La polizza assicurazione casa dovrà essere consegnata all’acquirente beneficiario durante l’atto di trasferimento della proprietà e dovrà decorrere dalla data di ultimazione dei lavori.
Il contraente dell’assicurazione casa “decennale postuma” è quindi il costruttore che vende l’immobile in costruzione, la polizza non è infatti obbligatoria nel rapporto tra privati ed è bene quindi sempre informarsi prima dell’acquisto se il costruttore agisca nell’esercizio di impresa (solo in questo caso si può pretendere l’assicurazione).
Il beneficiario, vale a dire l’acquirente della casa ancora in costruzione, non può essere una società o un ente collettivo.
L’assicurazione garantisce per una durata decennale solo quegli immobili che hanno richiesto il permesso di costruire dopo il 21 luglio 2005 (entrata in vigore della norma) e che nel momento delle contrattazione tra le parti sono ancora in costruzione o comunque non ultimati, senza l’agibilità. Nel pacchetto tutele non si fa, invece, riferimento agli immobili in ristrutturazione, nel caso quindi che l’acquirente stia per acquistare una casa in ristrutturazione (sia che venga demolita e ricostruita mantenendo le stesse metrature, sia con interventi tali da trasformare l’esistente), consigliamo nelle trattative di valutare con l’impresa l’assicurazione casa decennale postuma.
Ma cosa copre la polizza assicurazione decennale?
Tutti i danni all’immobile e ai terzi, che sono stati causati dalla rovina o da gravi difetti della costruzione dopo la stipula del compromesso di compravendita o del rogito.I danni coperti dall’assicurazione sono anche quelli derivati da carenze costruttive “secondarie”(quindi non solo quelli derivati da mancanze strutturali o di costruzione), come per esempio pannelli di isolamento o impermeabilizzazione delle pareti murarie, rivestimenti, intonaco, infissi, impianti, pavimentazione, che comunque pregiudicano l’agibilità o la funzionalità della casa.
Bisogna quindi stare attenti e verificare che la polizza assicurazione casa decennale non sia limitata alla copertura dei danni derivati da problemi strutturali, ma che comprenda anche tutti quegli elementi, che abbiamo sopra definito “secondari”, che comunque se difettosi possono causare gravi guasti.
Un controllo deve essere fatto anche sui massimali inseriti nel contratto assicurativo, in quanto devono essere in grado di risarcire gli eventuali danni (anzi i massimali dovrebbero riuscire a coprire l’intera spesa di ricostruzione a nuovo dell’abitazione).
Come in ogni assicurazione casa si devono poi accuratamente leggere le clausole per verificare che eventuali azioni possano rendere inefficace la polizza (come ad esempio varianti nel progetto dell’edificio in corso d’opera…).
Acquistare una casa ancora in costruzione offre sicuramente numerosi vantaggi, ma richiede anche attenzione, la conoscenza del pacchetto tutele con gli strumenti di fideiussione e l’assicurazione casa decennale è per questo fondamentale per avere maggiori garanzie al momento dell’acquisto (servizi di consulenza per il cittadino sono stati predisposti da Confedilizia presso le associazioni territoriali).
