Quando si stipula un mutuo per acquistare una casa, spesso questo sarà ipotecario. Vale a dire che sull’abitazione graverà un’ipoteca, come garanzia del debito che si è contratto con la banca, che in caso di insolvenza potrà espropriare il proprietario del bene e venderlo forzatamente per coprire il credito (non ne diventa proprietario, ma riceverà dal ricavo della vendita all’asta quanto gli spetta, consegnando il resto al debitore).
L’ipoteca gode del diritto di sequela, vale a dire che segue il bene: per questo motivo è fondamentale verificare la presenza o meno di ipoteche quando si acquista una casa, in quanto passerebbe al nuovo proprietario, seguendo appunto l’immobile.
L’istituto bancario richiede solitamente per la stipula di un mutuo una somma iscritta – l’importo massimo fino a cui il creditore può avanzare pretese – pari al doppio della somma richiesta dal mutuatario. Un’alta somma iscritta, oltre a far aumentare la parcella del notaio (collegata proprio a questo importo), potrebbe limitare la possibilità di utilizzare l’immobile come garanzia per altri finanziamenti. L’acquirente potrebbe nel caso richiedere man mano che il debito decresce, anche la riduzione della somma.
Le ipoteche non durano in eterno, possono scadere, essere estinte o cancellate.
L’ipoteca è effettiva, infatti, per vent’anni, dopodiché si prescrivono e non potrà più essere utilizzata, l’immobile sarà quindi “libero”. Nel caso di mutui trentennali, per esempio, la banca potrà rinnovarla, facendo richiesta prima della scadenza. La procedura di rinnovo non richiede il notaio, ma comporta comunque delle spese che saranno a carico del debitore (solitamente è segnato nel piano di ammortamento rilasciato dalla banca alla richiesta del mutuo).
L’estinzione dell’ipoteca rende quest’ultima inutilizzabile ed avviene per esempio con il pagamento totale del debito. Nella forma continuerà ad esistere, ma non potrà essere usata.
Diversa, invece, è la cancellazione dell’ipoteca che elimina totalmente le formalità iscritte nei registri. Le condizioni per richiedere la cancellazione (art. 2878 C.C.) sono:
- l’estinzione del debito
- rinuncia all’ipoteca del creditore
- fine naturale del mutuo
- scadenza dei 20 anni
- distruzione del bene ipotecato
- esproprio del bene ipotecato da parte del tribunale
La cancellazione viene richiesta seguendo procedure diverse in base alla tipologia:
- ipoteche volontarie
- ipoteche giudiziarie
La cancellazione delle ipoteche volontarie può avvenire in modo “automatico”, la legge Bersani n.40/2007 prevede, infatti, la semplice comunicazione della banca dell’estinzione del mutuo, senza coinvolgere il notaio e quindi evitando ulteriori spese. Sarà la banca stessa, che al termine del mutuo, dovrà entro 30 giorni comunicare all’Agenzia territoriali la cancellazione.
L’ipoteca giudiziale viene, invece, iscritta su disposizione del giudice e per ottenerne la cancellazione sarà necessario un “ordine di cancellazione” emesso dal magistrato.
I tempi per effettuare la cancellazione di un’ipoteca sono spesso lunghi, per questo è importante controllare l’aggiornamento del registro delle Comunicazioni presso gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, previa compilazione di un apposito modulo di richiesta (scaricabile direttamente dal sito web). Nel periodo in cui la cancellazione non è ancora effettiva, si potrà far valere l’atto di assenso alla cancellazione del creditore o l’ordine di cancellazione del giudice. I problemi sorgono quando il creditore non è reperibile, nel caso l’ipoteca sia concessa a favore di privati o società, come l’impresa costruttrice (in caso di fallimento bisognerà contattare il curatore fallimentare, se è chiusa il liquidatore).
