L’acquisto di una casa spesso richiede un mutuo, un contratto di prestito fatto con un istituto bancario.
Chi si appresta a fare questo passo, ha spesso parecchie domande in merito all’argomento e al “funzionamento” dei mutui. Ecco allora il primo approfondimento sul tema, in cui vogliamo rispondere ai quesiti più frequenti.
1. Qual è l’importo massimo che si può richiedere alla banca per un mutuo?
Se fino a qualche anno fa le banche rilasciavano più facilmente mutui al 100%, vale a dire che coprivano per intero l’acquisto della casa; oggi si tende a finanziare l’80% del valore dell’immobile.Bisogna però fare un distinguo: ci sono banche che come “valore dell’immobile” utilizzano quello del rogito, quindi l’effettivo importo pagato al venditore; ci sono, invece, altri istituti di credito che fanno valutare l’immobile a un proprio perito. In quest’ultimo caso, si avrà la spesa del perito (dai 100-300 euro circa), ma il valore della casa potrebbe essere diverso da quello realmente pagato e se di importo maggiore, si potrebbe richiedere il prestito di una somma più alta.
Bisogna poi calcolare l’importo della rata mensile che solitamente è il 35% dello stipendio lordo del richiedente. Di conseguenza, visto che la banca oggi con fatica rilascia un mutuo superiore ai 30, la cifra richiesta deve essere in linea con le proprie possibilità economiche.
2. Quali sono i mutui disponibili?
Il tasso d’interesse del mutuo identifica anche la tipologia del contratto. Possono essere, infatti, proposti mutui a tasso fisso, che hanno un importo della rata fisso nel tempo, che non varia per tutta la durata del mutuo; o a tasso variabile con la rata che varia in base all’andamento dei tassi del mercato monetario e finanziario.Esiste poi il contratto misto, che prevede la possibilità di modificare a definite scadenze il tipo di tasso applicato inizialmente; il mutuo CAP o a "tasso capped rate" è, invece, a tasso variabile ma con un limite massimo oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire (nonostante l’andamento del mercato).
Alcune banche, indipendentemente dalla scelta del tipo di tasso, offrono poi degli interessi "promozionali" molto bassi per il periodo iniziale, il cosiddetto “tasso d’ingresso”.
3. Come si sceglie il tasso adatto?
L’acquirente deve basarsi su diversi aspetti: l’andamento del mercato finanziario, la durata del mutuo e la sua personalità.Il tasso di interesse si calcola, infatti, per il variabile sulla somma dello spread, il reddito della banca, e dell’Euribor. Oggi abbiamo un Euribor basso, ma uno spread molto alto che si aggira intorno al 3% (lo spread rimane invariabile per tutta la durata del mutuo). Per il fisso il tasso viene calcolato una sola volta, quando si sottoscrive il contratto è deriva dalla somma dello spread e dell’Irs (che varia in base alla durata del mutuo).
Di fatto esistono momenti buoni per stringere mutui a tasso variabile (come questo quando l’euribor è basso) e momenti migliori, al contrario, per richiedere un mutuo a tasso fisso (quando si prevede per esempio un’inflazione in crescita e non c’è molta differenza tra i due tassi di’interesse).
Se il mutuo è molto lungo si può decidere per un tasso variabile, così da avere la sicurezza e la tranquillità della rata fissa, o altrimenti se il mercato è “favorevole” si può optare per un variabile, lasciandosi la possibilità di ricontrattarlo più avanti.
